🏡Immobilier US : vers la fin du “Zillow surfing” ? Ce que les mégafusions changent pour vous

Après trois années de ventes atones, le secteur immobilier résidentiel américain s’est lancé dans une course à la taille. Des acteurs majeurs — prêteurs hypothécaires, portails d’annonces et grands réseaux de courtiers — consolident à marche forcée, avec un objectif affiché : fluidifier l’expérience d’achat/vente. Mais cette intégration verticale pourrait aussi réduire la transparence du marché et renchérir la note pour les ménages.

Deux deals qui rebattent les cartes

• Rocket Companies x Redfin + Mr. Cooper
  Rocket (leader du crédit) a racheté Redfin (courtier + portail) pour 1,75 Md$, puis Mr. Cooper (méga-servicer hypothécaire) pour 14,2 Md$. L’ambition : un guichet unique (Redfin Powered by Rocket) où l’on évalue sa capacité d’emprunt, repère un bien, réserve une visite avec un agent Redfin et se fait préqualifier — le tout dans le même écosystème. Les deux acquisitions sont closes.

• Compass x Anywhere Real Estate
  Compass a annoncé le rachat d’Anywhere (propriétaire de Century 21, Coldwell Banker, Sotheby’s, etc.) pour 1,6 Md$. Ensemble, ils formeraient le plus grand réseau de courtage aux États-Unis, avec ~340 000 professionnels.

Les promesses : parcours plus simple, frictions en moins

• Expérience unifiée : moins de “handoffs”, moins de ressaisies de données, plus de suivi en temps réel depuis une seule app. Rocket promet de couper les intermédiaires qui alourdissent la facture (jusqu’à ~10 % du prix d’une maison en frais agrégés, selon son CEO).

• Efficacités potentielles : la data circule mieux entre recherche, offre, crédit et servicing ; l’exécution (pré-qualification, conditions de prêt, closing) peut s’accélérer.

Le revers : moins de comparaison, coûts possiblement plus élevés

• Moins de “shopping” de taux : quand courtage et crédit sont mariés, l’utilisateur compare moins — un biais qui peut coûter des milliers de dollars sur la durée du prêt. Des sénateurs US ont demandé de bloquer Rocket-Redfin par crainte d’une diminution du choix et d’un renchérissement pour les familles. L’autorité de la concurrence ne s’y est pas opposée.

• Tensions antitrust plus larges : dans le même climat de concentration, la FTC a récemment attaqué Zillow/Redfin sur un accord de syndication locative jugé anticoncurrentiel dans la pub des locations — signe que le regard réglementaire se durcit sur les plateformes. (Dossier séparé des fusions ci-dessus, mais révélateur de la sensibilité actuelle.)

Le sujet brûlant : la montée des “pocket listings”

Le rachat d’Anywhere par Compass ravive un débat clé : la privatisation des annonces (“off-market” / “pocket listings”). Compass y voit un levier de stratégie prix et de ciblage d’acheteurs “qualifiés”. Les critiques alertent : moins d’annonces visibles sur Zillow/Redfin, moins de transparence et plus de dépendance à un agent “dans le réseau” pour accéder à l’inventaire réel. Des experts estiment que la pression pour recourir à ces listings pourrait augmenter avec un mastodonte Compass-Anywhere.

Pourquoi c’est important

• Pour l’acheteur : vous pourriez voir moins d’offres publiques, devoir mandater un agent plus tôt, et payer davantage si vous ne comparez pas activement crédit, assurance et services connexes.

• Pour le vendeur : un off-market peut tester le prix et éviter des baisses publiques… mais il réduit l’audience et donc la probabilité d’offres concurrentes maximisant le prix final.

Le risque de “balkanisation” à l’européenne (encore lointain)

Certains redoutent un marché US moins transparent, plus proche de certains marchés européens où aucun MLS central n’agrège tout l’inventaire : il faut visiter agence par agence pour voir l’ensemble des biens. Ce scénario reste hypothétique à court terme, mais la logique d’écosystèmes fermés va dans ce sens.

Conseils pratiques pour acheteurs et vendeurs

1) Acheteurs : imposez-vous une discipline de comparaison

• Taux et frais : demandez au moins trois devis de prêt (banque, courtier indépendant, plateforme intégrée) et comparez TAEG + frais (origination, points, frais de dossier). N’acceptez pas “par défaut” l’offre du guichet unique. (Logique appuyée par les craintes antitrust sur la baisse du “shopping”.)

• Inventaire : combinez portails publics et agents multi-réseaux. Demandez explicitement l’accès aux listings off-market et aux pré-commercialisations.

2) Vendeurs : choisissez la stratégie d’exposition, pas l’idéologie

• Off-market : utile pour tester un prix ou préserver la confidentialité. Public : maximalise l’audience et les enchères potentielles. Exigez un plan bi-scénario clair (durée de pré-marketing, critères de bascule en public, métriques de performance).

3) Agents / investisseurs : anticipez le “jeu de plateformes”

• Les super-plateformes pousseront leurs workflows propriétaires. Préparez des ponts (API/outils) vers des services indépendants pour préserver la capacité de choisir (financement, titres/escrow, inspection).

Ce que les régulateurs pourraient surveiller

• Effets de couplage (tying) crédit-courtage-servicing et orientation de trafic au détriment d’acteurs indépendants.

• Publicité locative et syndication d’annonces : déjà dans le viseur de la FTC (affaire Zillow/Redfin sur les locations).

• Accès non-discriminatoire à l’inventaire et transparence des frais agrégés pour le consommateur.

À retenir

• La consolidation (Rocket-Redfin-Mr. Cooper et Compass-Anywhere) promet une expérience plus fluide, mais réduit potentiellement le choix et la transparence, surtout si les pocket listings gagnent du terrain.

• Dans ce contexte, discipline de comparaison et stratégie d’exposition deviennent vos meilleurs alliés — que vous soyez acheteur ou vendeur.

Sources : MarketWatch (article du 6 octobre 2025, base de cette analyse), documents et articles récents sur les opérations Rocket/Redfin/Mr. Cooper et Compass/Anywhere, ainsi que les dépôts et actions de la FTC mentionnés ci-dessus.